Nhận định, soi kèo Al

Trong đó Điều 5 quy định chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH theo quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp thực hiện hoán đổi số lượng NƠXH tương đương tính theo căn hộ, hoặc diện tích sàn xây dựng căn hộ, theo hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm tùy theo từng khu vực do UBND cấp tỉnh quy định và theo công thức tính số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) căn hộ NƠXH sau hoán đổi tương đương số lượng căn hộ (hoặc diện tích sàn xây dựng) hoán đổi nhân hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực sau hoán đổi chia hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực trước hoán đổi.

Trả lời cử tri, Bộ Xây dựng cho biết thời gian qua Bộ đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển NƠXH, trong đó có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển NƠXH theo Điều 5 Nghị định số 100/2015 của Chính phủ, làm cơ sở nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015, nhằm khắc phục một số bất cập, tồn tại này.

Tuy nhiên, bên cạnh những tồn tại, vướng mắc trong quy định đã được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định thuộc phạm vi thẩm quyền của Chính phủ thì còn có những nội dung tồn tại, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội và cần được sửa đổi trong Luật Nhà ở năm 2014.

“Hiện nay, Bộ Xây dựng được Chính phủ giao chủ trì, nghiên cứu sửa đổi Luật Nhà ở (trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và thông qua tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV theo Nghị quyết số 530/NQ-UBTVQH15 ngày 12/7/2022 của Ủy ban thường vụ Quốc hội). Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, tiếp thu nội dung kiến nghị của cử tri trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở để góp phần thúc đẩy phát triển NƠXH”, Bộ Xây dựng thông tin.

Liên quan đến vấn đề này, vừa qua, trong văn bản gửi tới Bộ Xây dựng góp ý một số quy định của Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng chỉ ra điểm bất hợp lý của quy định trên.

HoREA nhận thấy, Nghị định 49/2021 chỉ quy định một phương thức chủ đầu tư phải xây dựng NƠXH trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015 là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

HoREA đánh giá, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân, về quy mô diện tích từ dưới 1 đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn ha. Vì thế, cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển NƠXH.

HoREA đưa ra ví dụ, một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp 'B' tại phường An Phú, TP. Thủ Đức có diện tích 2ha nên phải dành 4.000m2 đất để xây dựng NƠXH theo quy định của Nghị định 49/2021. Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000m2 lên đến 320 tỷ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư NƠXH, nên mặc dù dự án NƠXH này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành NƠXH tại đây có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2 thì không thể làm NƠXH được nữa vì giá bán nhà quá cao.

Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ NƠXH khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều NƠXH hơn ở vị trí khác và giá bán NƠXH phù hợp hơn.

Từ đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015 (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015.

Từ nay đến cuối năm, TP sẽ giao cho nhà đầu tư chủ yếu là đất để đầu tư hạ tầng. Về đất khai thác, tại khu đô thị Tân Hà, hoặc diện tích đất ở đường Điện Biên Phủ nối dài. Những vị trí này sẽ xuất hiện quỹ đất để giao cho nhà đầu tư. 

Về giá đất, ông Lý thông tin, thời điểm giá đất sau Tết Nguyên đán vừa qua có “ấm lên”: “Đến thời điểm gần đây, một vài địa điểm xa, nằm ngoài TP, không phải ven sông, biển như phường Thanh Hà có giảm nhưng không quá lớn so với sau Tết Nguyên đán”. 

Một chủ đầu tư tại TP Hội An nhìn nhận, việc đất nền cũng như những dự án sát sông, biển được chú trọng là điều có thể dễ thấy sau đại dịch Covid-19. Rõ ràng, người dân cũng như nhà đầu tư đang muốn tìm kiếm những cơ hội mới sau dịch, thời gian tới như là bước đệm cho thị trường bất động sản nơi đây để có thể phát triển hơn vào sang năm.

“Thuận lợi cho các dự án tại TP Hội An cũng như thị xã Điện Bàn một phần về mặt địa lý. Giới đầu tư đang rất quan tâm đến vị trí nam Đà Nẵng này, dịch vụ, di chuyển, cơ sở hạ tầng, du lịch ở đây phát triển mạnh mẽ sau dịch dẫn đến việc nhiều “con mắt” đổ dồn về”, vị này thông tin thêm.

Ông Nguyễn Xuân Hà, Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn cho hay, hiện trên địa bàn thị xã có 81 dự án trong Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc và 23 dự án ngoài khu này. Cùng với đó, có 18 dự án là khu dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng ven biển.

“Tại khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, có 43 dự án đang triển khai thi công, 5 dự án đã bàn giao đưa vào sử dụng; 6 dự án cơ bản hoàn thành”, ông Hà thông tin.

Hiện nay, thị xã có 38 danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở được duyệt trong giai đoạn này, trong đó, đã kêu gọi, lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện các dự án như: Khu dân cư Điện Thắng Nam – Giai đoạn 1, Khu dân cư Phúc Thành – Điện Thắng Nam, Khu dân cư Trung tâm hành chính Điện Phước.

Về định hướng quy hoạch, ông Hà cho biết, cần xác định thị xã Điện Bàn sẽ là một đô thị động lực của khu vực bắc Quảng Nam như định hướng của UBND tỉnh Quảng Nam, hướng đến là một đô thị dự trữ quỹ đất, đón đầu sự phát triển, mở rộng của đô thị Đà Nẵng về phía Nam; sẽ là đô thị sinh thái bao gồm cả du lịch, cũng như nông nghiệp công nghệ cao…

“Đồng thời, hiện nay thị xã Điện Bàn cũng đang triển khai 2 đồ án quy hoạch phân khu gồm: Đô thị hỗn hợp – Thương mại dịch vụ Điện Dương với tầm nhìn sẽ phát triển kinh tế - xã hội vùng Đông thị xã và Đô thị Nam Phương tại Điện Minh, Điện Phương, Điện Nam Đông nhằm phát triển khu đô thị sinh thái, du lịch sinh thái tại khu vực này”, ông Hà tiếp lời.

Phát triển dự án nhà ở

Phó Chủ tịch UBND thị xã Điện Bàn chia sẻ, về kêu gọi đầu tư các dự án xây dựng nhà ở tại Điện Bàn, trong giai đoạn hiện nay, UBND tỉnh Quảng Nam đã phê duyệt 38 danh mục dự án phát triển nhà ở. Ngoài ra, trong giai đoạn 2022-2025, UBND tỉnh cũng đã phân bổ chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Điện Bàn với hơn 139ha, qua đó, thị xã đang chuẩn bị danh mục để kêu gọi, lựa chọn nhà đầu tư.

Ông Hà cũng đưa ra một số khó khăn mà địa phương này đang gặp phải, các đồ án quy hoạch dự báo và định hướng sử dụng đất đai, phát triển không gian chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thực tiễn phát triển nên trong quá trình triển khai thực hiện phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần. 

“Việc lập và quản lý quy hoạch giai đoạn trước đây mới chỉ chú trọng vào các khu đô thị mới, các dự án kinh doanh hạ tầng và chủ yếu do các doanh nghiệp thực hiện, nhưng chưa thực sự chú trọng đến các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho công nhân (trong khi trên địa bàn thị xã hiện tại có 9 cụm công nghiệp và 1 khu công nghiệp)”, ông Hà nói.

Cùng với đó, các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu du lịch tại đô thị Điện Bàn, hiện nay đang trong quá trình hoàn thành dự án đưa vào hoạt động, nhưng hệ thống hạ tầng khung chưa được triển khai đầu tư do thiếu nguồn vốn, đặc biệt là hệ thống xử lý nước thải đô thị; do đó, công tác quản lý khớp nối hạ tầng các dự án, cảnh quan và vệ sinh môi trường gặp nhiều khó khăn.