- Bước sang năm 2024, ông có đánh giá thế nào về sự tiếp nối đà hồi phục của thị trường? 

Trong năm 2024, định hướng chính sách tiền tệ nới lỏng tiếp tục là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản duy trì đà hồi phục. Lượng lớn tiền gửi dân cư từ cuối năm 2022 và đầu 2023 đến kỳ đáo hạn quay trở lại sản xuất và một phần trong số đó sẽ tìm tới các kênh đầu tư. Trong đó, bất động sản luôn được ưu tiên. Khi chính sách điều hành ổn định, niềm tin NĐT trở lại, cũng là lúc thị trường bất động sản có xu hướng ấm lên.

Triển vọng thị trường là khởi sắc nhưng có thể sẽ mang tính cục bộ và phân hoá.

Những phân khúc cao cấp như biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse,... sẽ tiếp tục ảm đạm, vắng bóng NĐT. Cùng với đó, phân khúc mang nặng tính đầu cơ là đất nền, đất “lúa non” cũng sẽ tiếp tục trầm lắng do phần lớn NĐT tham gia phân khúc này đều sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhu cầu thật không nhiều, pháp lý còn dang dở. Tình trạng dư thừa nguồn cung ở phân khúc này rất lớn nên khó khởi sắc vào năm 2024.

Ngoài ra là phân khúc chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM với giá bán phù hợp cho tầng lớp người có thu nhập trung bình khá. Tiếp theo, phân khúc nhà ở riêng lẻ cũng sẽ tiếp tục phục hồi với nhu cầu thật của người dân.

Đối mặt 3 thách thức

- Theo ông, thị trường bất động sản còn đối diện với những thách thức gì? 

Tôi cho rằng thị trường bất động sản đứng trước 3 thách thức.

Thứ nhất,đó là bối cảnh chung của nền kinh tế. Trong năm 2024, nền kinh tế toàn cầu có thể tăng trưởng chậm lại. Ở trong nước, tăng trưởng tín dụng hết tháng 10/2023 chỉ đạt 7,39% và chỉ thật sự bứt tốc vào hai tháng cuối năm để đạt tăng trưởng 13,7%. Từ đó có thể thấy nhu cầu vay mới của doanh nghiệp, người dân là rất thấp khi trước đó nền lãi suất khá cao.

Kinh tế thế giới nhìn chung vẫn là gam màu xám. Vòng quay tiền trong nước rất thấp. Chỉ số sản xuất PMI của Việt Nam nhiều tháng dưới mức 50 điểm cũng là dấu hiệu cho thấy nhu cầu của nền kinh tế còn khá thấp. Do vậy, không chỉ riêng lĩnh vực bất động sản mà tất cả lĩnh vực của nền kinh tế đều đối diện với thách thức này.

Thứ hai, đó chính là dòng tiền. Chiếm hơn 21% tổng tín dụng nền kinh tế, năm 2023, cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh hơn tỷ lệ tăng trưởng chung của ngành. Nó phản ánh chính sách tháo gỡ khó khăn, giải pháp giúp doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn đã phát huy tác dụng. 

Nhưng cần lưu ý, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản phần lớn đang gặp khó khăn. Trong năm 2023, số doanh nghiệp có dự án mở bán mới rất ít, dòng tiền kinh doanh cốt lõi hầu hết ở trạng thái âm.

Nếu năm 2024 các dự án không tháo gỡ được pháp lý, hoàn thiện cơ sở hạ tầng để đưa sản phẩm ra ngoài thị trường thì rủi ro sẽ hiện hữu. Chưa kể, áp lực đáo hạn trái phiếu rất lớn với hơn 120.000 tỷ đồng. Đây là mức đáo hạn lớn nhất trong năm 5 trở lại đây.

Thứ ba,đó là yếu tố pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Đây cũng là lý do khiến nguồn cung sụt giảm trong nhiều năm lại đây.

Một dự án triển khai mới cần tới 70% vốn góp từ khách hàng và nguồn vốn vay. Chủ đầu tư chỉ chiếm 30% nguồn vốn. Nếu pháp lý gặp khó, doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn để triển khai sẽ làm dự án chậm tiến độ, đội chi phí lên cao dẫn tới nhiều hệ lụy cho doanh nghiệp và rủi ro cho thị trường.

Do vậy, tôi cho rằng pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản.

Đảo chiều từ 2025, bất động sản sẽ bứt phá từ 2027?

- Theo ông, thời điểm đảo chiều của thị trường sẽ diễn ra khi nào? Ông có lời khuyên gì dành cho NĐT bất động sản?

Thị trường sơ cấp giai đoạn 2024-2025 sẽ có sự giảm giá bán từ các chủ đầu tư. Đây là việc cần thiết để chính doanh nghiệp tự bước ra khỏi vòng tròn khó khăn. Cung - cầu có thể dễ dàng gặp nhau hơn. Đây cũng là một trong những tín hiệu để tìm điểm đảo chiều của thị trường bất động sản.

Một tín hiệu quan trọng khác chính là thu nhập dân cư. Thu nhập dân cư giảm sút thì khó lòng nhìn thấy điểm đảo chiều của thị trường bất động sản trong năm 2024. Có thể sẽ chỉ là sự hồi phục chậm, phân hoá là chính.

Yếu tố quan trọng tiếp theo là pháp lý, với 3 luật quan trọng có hiệu lực từ 1/1/2025. Đây cũng được xem là thời điểm chuyển giao giữa chu kỳ cũ và mới.

Theo nghiên cứu của tôi, thường thì sau điểm đảo chiều, thị trường sẽ cần tối thiểu 2 năm để ổn định và tăng trưởng mạnh trở lại. 

Do vậy, tôi dự phóng nửa cuối 2025 sẽ là thời điểm đảo chiều của thị trường bất động sản. Khoảng 2027 trở đi thị trường sẽ thật sự khởi sắc hơn khi chu kỳ nền kinh tế cũng bước qua giai đoạn khó khăn, pháp lý hoàn chỉnh, thu nhập dân cư bắt đầu tăng trưởng trở lại. Doanh nghiệp cũng vươn dậy với những định hướng kinh doanh phù hợp.

Đối với NĐT, tôi cho rằng việc quản trị dòng tiền cá nhân và lựa chọn thời điểm xuống tiền trong bối cảnh này là cực kỳ quan trọng.

Khi nền kinh tế vẫn trong giai đoạn chưa rõ ràng, bối cảnh địa chính trị chưa ổn định, việc phân bổ tỷ trọng đầu tư sao cho phù hợp và có thể đi được chặng đường dài. Với bất động sản, NĐT nên tìm kiếm bất động sản vùng lõi trung tâm với bất động sản dòng tiền. Ngoài ra là những khu vực được thúc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, phân khúc cho người thu nhập trung bình thấp,... Quan trọng là chọn thời điểm phù hợp dựa trên điểm đảo chiều của thị trường để dòng tiền phát huy hiệu suất đầu tư tốt nhất.

Cổ phiếu bất động sản theo sát sự nóng - lạnh của thị trường địa ốc

- Ông đánh giá như nào về cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán?

Tôi cho rằng thị trường bất động sản luôn có liên quan chặt chẽ và đồng thuận với giá cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản niêm yết. 

Giai đoạn sốt đất 2021, cổ phiếu bất động sản tăng 5-10 lần chỉ trong vài tháng. Còn năm 2022, khi thị trường bất động sản đóng băng, nhiều cổ phiếu bất động sản có giá “chia 5 chia 10 lần”. Tôi thường gọi cổ phiếu bất động sản "lên bao nhiêu thì xuống như vậy”, phản ánh rất rõ bản chất của thị trường và khó khăn của doanh nghiệp. 

Trong năm 2022, rất nhiều NĐT và chủ doanh nghiệp bất động sản bị bán giải chấp cổ phiếu. Đó là giai đoạn khó khăn nhất của bất động sản.

Tuy nhiên, trong nguy luôn có cơ. Thời điểm khó khăn nhất luôn là thời điểm "săn mồi” tốt nhất. Cần khách quan nhìn nhận, không ít những doanh nghiệp niêm yết ở lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn do phát triển ồ ạt dự án, dùng đòn bẩy cao đang lao đao. Nhưng bên cạnh đó, cũng nhiều doanh nghiệp bất động sản tốt và đây là thời điểm chính họ sẽ đi săn. 

Tôi đánh giá năm 2024-2025 sẽ bùng nổ mua bán, sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản.

Đối với NĐT cá nhân, đây cũng là thời điểm rất tốt để tầm soát doanh nghiệp, tìm kiếm những công ty chất lượng để đầu tư với tầm nhìn dài hạn.

Một doanh nghiệp tốt cần có tiềm lực tài chính tốt và lành mạnh. Các doanh nghiệp này ít vay nợ, với đòn bẩy thấp. Bản thân doanh nghiệp cũng cần linh hoạt trong định hướng kinh doanh như việc chuyển đổi sang phân khúc dành cho đối tượng thu nhập trung bình khá, xây nhà ở xã hội,... để duy trì doanh thu, dòng tiền trong bối cảnh khó khăn hiện tại.

Các doanh nghiệp mạnh về tài chính ở thời điểm này sẽ có nhiều cơ hội M&A mang lại giá trị phát triển bền vững cho chu kỳ mới. Đây là một lưu ý để NĐT chú trọng khi tìm kiếm ra một doanh nghiệp tốt.

Cần phải nhấn mạnh, chu kỳ vận động của thị trường bất động sản sẽ dài và chậm hơn so với thị trường chứng khoán nói chung. NĐT nên có góc nhìn dài hạn nếu đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản thời điểm này, bởi con sóng "siêu lớn” của bất động sản đã đi qua. Để hình thành sóng lớn như 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản đã tích lũy suốt 7-8 năm.

- Xin cảm ơn ông!

Theo ông, những điểm nhấn nào trong bộ ba luật mới: Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) khi áp dụng sẽ có những tác động tác động tích cực tới thị trường địa ốc trong chu kỳ mới?

* Đó là cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền kinh doanh bất động sản như người dân trong nước. Điều này sẽ giúp tăng lượng kiều hối hàng năm về Việt Nam. Việt Nam nằm trong top 3 quốc gia có kiều hối cao nhất thế giới.

* Siết chặt phân lô, bán nền. Việc này làm giảm thiểu tối đa tình trạng đầu cơ đất, tránh lãng phí nguồn tài nguyên, tập trung vào phân khúc có nhu cầu sử dụng thật. 

Thời gian tới doanh nghiệp bất động sản phải định hướng cho mình phân khúc bất động sản phù hợp cho chu kỳ mới, từ đó góp phần ổn định và phát triển thị trường địa ốc bền vững hơn.

* Cấp sổ hồng cho chung cư mini và không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. 

* Đất không có giấy tờ sử dụng trước 1/7/2014 được cấp sổ đỏ.

* Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đa dạng hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất. Bố trí nhà tái định cư trước khi thu hồi. Bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất ở/nhà ở.

Điều này giúp người lợi ích của người dân cao hơn và doanh nghiệp cũng dễ dàng giải phóng mặt bằng, triển khai dự án nhanh hơn.

* Doanh nghiệp được trả tiền thuế sử đất đất hàng năm thay vì phải trả một lần.

* Cơ chế mở hơn với đất nông nghiệp như sở hữu cá nhân tối đa tăng từ 10 lần lên thành 15 lần. Cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.   

Tựu trung lại, 3 bộ luật sửa đổi lần này có tác động sâu rộng tới mọi mặt của xã hội cũng như mọi tầng lớp người dân. Hứa hẹn khi đưa vào áp dụng sẽ giúp các doanh nghiệp tháo gỡ được những khó khăn về mặt pháp lý, cũng như định hướng lại sự phát triển của lĩnh vực địa ốc trong chu kỳ mới. Nguồn cung bất động sản sẽ dần trở lại và hướng tới những sản phẩm mang lại giá trị bền vững cho nền kinh tế và nhắm tới nhu cầu thiết yếu của người dân.

Theo điều tra ban đầu, mặc dù trước khi từ tỉnh Bình Dương về xã Hà Ngọc, anh H. đã gọi điện thoại cho anh Hoàng Văn Đông, Trạm trưởng Trạm y tế xã và được hướng dẫn là phải khai báo y tế tại Trạm y tế và áp dụng biện pháp cách ly theo quy định.

Tuy nhiên, từ ngày 15 đến 19/10, sau khi trở về địa phương H. đã không đến Trạm y khai báo mà trốn về nhà bố mẹ vợ tại thôn Kim Phú Na, xã Hà Ngọc.

Trong thời gian này anh H. không tự cách ly mà vẫn ăn uống, tiếp xúc với các thành viên trong gia đình nhà vợ, hậu quả nhiều người thân trong gia đình bị nhiễm Covid-19.

Lê Dương

Khởi tố quản lý xe khách làm lây lan dịch ở Đắk Lắk

Nguyễn Thanh Hải, quản lý nhà xe Tiến Oanh ở TP Buôn Ma Thuột dù đi từ vùng dịch trở về, nhưng không cách ly, còn khai báo gian dối làm lây lan dịch bệnh trong cộng đồng.

Tỉnh Lào Cai cũng quan tâm đến nhóm người cao tuổi cô đơn, bị bệnh nặng. Theo đó, tỉnh giao các bên liên quan đảm bảo 60% số người trong nhóm này không thể đến khám chữa bệnh tại cơ sở y tế được khám và điều trị tại nơi ở. 90% số người không có khả năng tự chăm sóc sẽ được gia đình và cộng đồng chăm sóc sức khỏe. 

Đặc biệt, năm nay, tỉnh giao ít nhất 66% số câu lạc bộ liên thế hệ tự giúp nhau và các loại hình câu lạc bộ khác của người cao tuổi có triển khai các hoạt động chăm sóc sức khỏe. 40% số xã phường, thị trấn có ít nhất 1 câu lạc bộ chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi, có ít nhất 1 tình nguyện viên tham gia chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi.

Dấu hiệu cần nhớ 

Khi có các dấu hiệu bất thường dưới đây, chị em cần đi sàng lọc tại các cơ sở chuyên khoa ung bướu:

Thứ nhất, ung thư vú: Theo thống kê tại Việt Nam, hằng năm có hơn 21.000 ca mắc ung thư vú được chẩn đoán. Các dấu hiệu của ung thư vú như đau có thể không liên quan đến kỳ kinh, đau một bên vú hoặc đau kéo dài. Da vú và núm vú có thay đổi như sần sùi, căng mọng đỏ, núm vú bị kéo tụt vào trong, có dịch hoặc máu tiết tự nhiên ở đầu vú. 

Chị em có thể sờ thấy khối bất thường ở vú hoặc ở nách. Các khối này có thể cố định hoặc di động, kích thước khác nhau và ranh giới có thể khó xác định.

Thứ hai, ung thư cổ tử cung:Hằng năm tại nước ta ghi nhận hơn 4.000 ca mắc. Dấu hiệu lâm sàng xuất hiện khí hư đơn thuần hoặc lẫn máu ở âm đạo. Đa số các trường hợp bệnh nhân xuất hiện ra máu âm đạo tự nhiên ngoài chu kỳ kinh hoặc sau sinh hoạt tình dục. Ngoài ra, bệnh nhân có dấu hiệu đau tiểu khung, bất thường của hệ tiết niệu và trực tràng thường xuất hiện ở giai đoạn tiến triển và giai đoạn muộn. 

Thứ ba, ung thư buồng trứng:Ghi nhận ở nước ta mỗi năm khoảng 1.400 ca. Dấu hiệu của bệnh gồm cảm giác khó chịu, đau ở vùng bụng dưới. Phụ nữ bị rối loạn tiêu hóa như buồn nôn, tiêu chảy hay táo bón, thường xuyên đi tiểu do tăng áp lực đè ép vào bàng quang. 

Dấu hiệu toàn thân như ăn kém, cảm giác đầy bụng kể cả sau một bữa ăn nhẹ, tăng hoặc giảm cân không rõ nguyên nhân. Ung thư buồng trứng cũng có thể từ cảnh báo chảy máu âm đạo bất thường sau mãn kinh.

Thạc sĩ, bác sĩ Đồng Chí Kiên -  Phó Trưởng khoa Nội vú, phụ khoa, Bệnh viện K - cho biết, chìa khóa để điều trị ung thư phụ khoa thành công là sàng lọc và phát hiện sớm. Ngoài ra, các phương pháp điều trị ung thư phụ khoa hiện nay rất khả quan, nhiều hướng điều trị khác nhau. 

Ví dụ, ung thư cổ tử cung trước đây chỉ có phương pháp hàng đầu là phẫu thuật, xạ trị, hóa trị nhưng  gần đây bệnh nhân ung thư có thể điều trị bằng liệu pháp miễn dịch, nhắm trúng đích. 

Tuy nhiên, theo bác sĩ Kiên, việc tiếp cận được các phương pháp điều trị mới phụ thuộc vào khả năng chỉ trả, sự đồng thuận của bác sĩ và người bệnh. Chi phí tùy từng giai đoạn bệnh, loại thuốc sử dụng. 

Uống thuốc tránh thai thường xuyên có mắc ung thư vú?