Đến 2014,2016 do đợi quá lâu bà Quý đưa đơn ra xã giải quyết 02 lần hòa giải không thành. Lý do bên bán không đồng ý bán nữa và muốn trả lại số tiền nói trên và lãi xuất ngân hàng. Bà Quý không đồng nhất ý kiến này khởi kiện ra tòa án. 02 lần hòa giải tại tòa không thành vì lý do như nêu trên. Biên bản định giá tại chỗ phần đất đó giá thị trường khoảng 85 triệu đồng.

Vậy xin hỏi sự tư vấn của luật sư những vấn đề sau:

1. Hợp đồng của hai bên không công chứng theo quy định vậy Tòa có tuyên vô hiệu hay không?

2. Nếu vô hiệu thì Tòa có xét các trường hợp khác để các bên thực hiện nghĩa vụ tiếp theo hay không hay là của ai trả về người đó?

Ảnh minh họa

Thứ nhất, về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2011 của hai bên không công chứng.

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trung, bà Hường với bà Quý đã được xác lập từ năm 2011.

Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Căn cứ vào quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Theo quy định trên, tòa án không tuyên hợp đồng vô hiệu ngay mà sẽ buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu.

Thứ hai, xử lý trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu.

Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 137:

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Căn cứ vào tài liệu chứng cứ mà các bên cung cấp, Tòa án sẽ tuyên án. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. 

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội

Ảnh minh họa

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn được thừa kế tài sản của cô bạn. Như vậy bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. 

Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Theo đó bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Hồ sơ được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Di chúc;

- Đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Để thực hiện đăng ký biến động bạn cần nộp phí sang tên, lệ phí theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 thông tư 111/2013/TT-BTC về các trường hợp được miễn thuế: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Vì bạn được thừa kế quyền sử dụng đất từ cô của bạn nên không thuộc trường hợp được miến thuế thu nhập cá nhân nên bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%. 

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội 

Sau ly hôn anh của em nhờ cơ quan chức năng cắt hộ khẩu của chị dâu và hai đứa con. Nếu sau này anh của em có vợ khác thì vấn đề thừa kế của hai đứa con có được hưởng nữa không. Nhờ anh chị giải đáp thắc mắc giùm em.

Cho em hỏi sau ly hôn khi cắt hộ khẩu của vợ và con thì họ có còn quyền thừa kế nữa không? Xin chân thành cảm ơn.  

Ảnh minh họa

Luật Hôn nhân gia đình 2014 tại Điều 68. Bảo vệ quyền và nghĩa vụ của cha mẹ và con khoản 2.

Con sinh ra không phụ thuộc vào tình trạng hôn nhân của cha mẹ đều có quyền và nghĩa vụ như nhau đối với cha mẹ của mình được quy định tại luật này, Bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan.

Điều 69. Nghĩa vụ và quyền của cha mẹ

Không được phân biệt đối xử với con trên cơ sở giới hoặc theo tình trạng hôn nhân của cha mẹ; 

 Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Căn cứ theo quy định nêu trên, mặc dù bố mẹ đã ly hôn nhưng mối quan hệ cha con thì vẫn được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Theo đó, con vẫn có quyền hưởng thừa kế khi chia thừa kế theo pháp luật trừ trường hợp không có quyền hưởng di sản theo quy định tại điều 621 Bộ luật Dân sự 2015.

Tư vấn bởi luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

Vay tiền tỷ bỏ trốn tội gì?

Tôi và nhiều người đang bị mất một khoản tiền lớn do một người vay. Người vay đó trả lãi cho chúng tôi cao hơn lãi ngân hàng, ít tháng đầu họ trả lãi sòng phẳng sau 5 tháng thì họ tuyên bố không còn khả năng trả nợ.