包包五金磨损怎样修复

Thể thao 2025-01-25 05:04:30 289
本文地址:http://user.tour-time.com/html/312a199682.html
版权声明

本文仅代表作者观点,不代表本站立场。
本文系作者授权发表,未经许可,不得转载。

全站热门

Soi kèo góc Celtic vs Young Boys, 3h00 ngày 23/1

Tổng thống Ukraine: Tên lửa siêu vượt âm mới của Nga có thể bị đánh chặnĐức HoàngĐức Hoàng

(Dân trí) - Dù Nga tuyên bố tên lửa Oreshnik do họ mới phát triển là không thể bị đánh chặn nhưng Tổng thống Ukraine Volodymyr Zelensky cho rằng điều này không đúng.

Tổng thống Ukraine: Tên lửa siêu vượt âm mới của Nga có thể bị đánh chặn - 1

Tổng thống Ukraine Volodymyr Zelensky (Ảnh: Reuters).

Tổng thống Volodymyr Zelensky cho biết trong bài phát biểu ngày 24/11 rằng đã có các hệ thống phòng không có thể bắn hạ thành công các tên lửa như "Oreshnik", tên lửa đạn đạo tầm trung (IRBM) mới của Nga.

Nga lần đầu tiên phóng vũ khí này trong một cuộc tấn công vào Dnipro vào ngày 21/11. Ngay sau đó, Tổng thống Nga Vladimir Putin tuyên bố rằng "hiện tại không có cách nào để chống lại vũ khí này".

Ông Zelensky đã phản bác lại tuyên bố của ông Putin, nói rằng các chuyên gia đang phân tích mảnh vỡ của tên lửa và làm việc với các đồng minh để đưa ra phản ứng phù hợp.

"Thế giới có các hệ thống phòng không có khả năng chống lại các mối đe dọa như vậy", ông Zelensky nói, không nêu cụ thể hệ thống nào.

"Mọi người phải tập trung vào điều này. Nga phải cảm thấy rằng mọi bước đi mở rộng cuộc chiến đều phải chịu hậu quả", ông kêu gọi.

Ukraine đang hợp tác với các đối tác quốc tế "để cùng nhau tìm ra phản ứng trước sự leo thang mới nhất này của Nga", ông cho biết. Ông Zelensky cũng nhấn mạnh Cơ quan An ninh Ukraine (SBU) đã công bố những hình ảnh đầu tiên về các mảnh vỡ tên lửa cho giới truyền thông.

Trước đó, Interfax-Ukraine trích dẫn nguồn tin từ Bộ Tổng tham mưu Lực lượng vũ trang Ukraine cho biết Ukraine đang hợp tác với các đối tác Mỹ để có được hệ thống phòng thủ tên lửa đạn đạo THAAD hoặc hệ thống Patriot nâng cấp sau cuộc tấn công của Nga bằng loại tên lửa mới.

Ngoài ra, nguồn tin nói rằng số lượng tên lửa Oreshnik của Nga hiện rất hạn chế. Đồng thời, Kiev tin rằng mục tiêu của Moscow là nhằm sử dụng đòn tâm lý chiến với người Ukraine.

"Các vũ khí này vượt trội hơn tên lửa thông thường về mọi mặt về độ cao và tốc độ", nguồn tin từ Bộ Tổng tham mưu Ukraine cho biết.

Cuối tuần qua, ông Zelensky xác nhận đã chỉ thị cho bộ trưởng quốc phòng tổ chức các cuộc họp với các đồng minh của Kiev để có được các hệ thống phòng không "có thể bảo vệ tính mạng người dân khỏi những rủi ro mới".

Hiện chưa rõ tổ hợp nào có thể đánh chặn tên lửa siêu vượt âm mới của Nga.

Tổng thống Nga Vladimir Putin cho biết nước này dùng Oreshnik để đáp trả việc Ukraine sử dụng hệ thống ATACMS và HIMARS do Mỹ sản xuất, cũng như tên lửa Storm Shadow do Anh sản xuất, để tấn công vào lãnh thổ Nga.

Theo Lầu Năm Góc, tên lửa Oreshnik được chế tạo dựa trên tên lửa đạn đạo liên lục địa (ICBM) RS-26 Rubezh. Lầu Năm Góc cũng xác nhận Mỹ đã được Nga báo trước về vụ phóng.  

Tên lửa siêu vượt âm có khả năng bay nhanh tối thiểu gấp 5 lần tốc độ âm thanh, hơn đáng kể so với tên lửa hành trình tiêu chuẩn, có khả năng né tránh hệ thống phòng không của đối thủ bằng cách cơ động khi đang bay và tốc độ cao.

Trên thế giới không có nhiều quốc gia sở hữu công nghệ này. Mỹ vẫn đang phát triển tên lửa siêu vượt âm và thừa nhận đã chậm chân hơn các đối thủ như Nga và Trung Quốc.

Theo Kyiv Independent">

Tổng thống Ukraine: Tên lửa siêu vượt âm mới của Nga có thể bị đánh chặn

"Hậu phương" vững chắc của ông BidenQuốc ThủyQuốc Thủy

(Dân trí) - Những nhân vật thân cận với Tổng thống Mỹ Joe Biden cho biết ông thường xuyên tham vấn ý kiến vợ mình - Đệ nhất phu nhân Jill Biden - mỗi khi đưa ra quyết định quan trọng.

Hậu phương vững chắc của ông Biden - 1

Vợ chồng Tổng thống Joe Biden chủ trì lễ mừng Quốc khánh Mỹ tại Nhà Trắng ngày 4/7 (Ảnh: Reuters).

Một trong những hình ảnh gây chú ý tại cuộc tranh luận hôm 27/6 vừa qua giữa Tổng thống Mỹ Joe Biden và cựu Tổng thống Donald Trump là khi Đệ nhất phu nhân Jill Biden cùng chồng mình bước xuống sân khấu.

Phe phản đối nói rằng Tổng thống Biden cần người đỡ xuống. Tuy vậy, trong mắt những người ủng hộ, đây là hình ảnh đẹp của đôi vợ chồng, đối lập với sự đơn độc của ông Trump.

Đối với chồng, Đệ nhất phu nhân Jill Biden không chỉ là người vợ mà bà còn là cố vấn thân cận nhất, là người có đóng góp quan trọng vào nhiều quyết định lớn trong đời ông.

Trong cuộc bầu cử tổng thống năm nay, bà tiếp tục đóng vai trò "hậu phương" vững chắc, đặc biệt khi ông Biden gặp khó khăn.

"Do đã có nhiều lời bàn tán, tôi sẽ nhắc lại điều chồng tôi đã nói thẳng thắn và rõ ràng: Joe là ứng viên của đảng Dân chủ và ông ấy sẽ đánh bại Donald Trump giống như đã từng làm năm 2020", bà nói khi tham gia vận động tại bang Michigan hôm 3/7.

Cố vấn hàng đầu

Một ngày sau cuộc tranh luận, Jill Biden xuất hiện trong một cuộc gặp giữa các nhà tài trợ lớn tại New York. Bà cho biết đã nghe chồng nói rằng bản thân ông "không biết điều gì đã xảy ra" và "không cảm thấy tốt".

"Tôi nói: Joe này, chúng ta không thể để 90 phút quyết định bốn năm anh đã là tổng thống", đệ nhất phu nhân Mỹ tiếp lời. "Khi ông ấy gặp vấn đề, Joe sẽ được hỗ trợ. Đó là những gì chúng ta sẽ làm hôm nay".

Ông Biden thường tham vấn gia đình mỗi khi đứng trước quyết định quan trọng. Trong đó, bà Jill Biden đóng vai trò một trong những cố vấn hàng đầu, có ảnh hưởng lớn nhất lên quyết định của vị tổng thống.

"Không có gì sai nếu nói bà ấy là cố vấn thân cận nhất của ông Biden", Hank Sheinkop, chiến lược gia kỳ cựu của đảng Dân chủ, nói với BBC. "Đối với ông ấy, gia đình là một phần đáng kể. Điều này càng khiến vai trò của bà Jill Biden thêm quan trọng".

Ngoài bà Jill Biden, những thành viên trong gia đình mà Tổng thống tin tưởng còn có con trai Hunter và em gái Valerie Biden Owens, người từng là giám đốc chiến dịch tranh cử khi ông Biden còn là thượng nghị sĩ.

Ảnh hưởng của bà Jill Biden đối với tổng thống không phải điều chưa từng thấy trong lịch sử. Theo bà Nancy Kegan Smith, Chủ tịch Hiệp hội Nghiên cứu và Giáo dục Đệ nhất phu nhân (FLARE), đương kim đệ nhất phu nhân có nhiều điểm giống với những người từng đảm nhiệm cương vị này trước đây.

"Đa số tổng thống dựa vào những lời khuyên chân thật từ vợ mình vì đây thường là người gần gũi với họ nhất", bà Kegan Smith nói với BBC.

Hậu phương vững chắc của ông Biden - 2

Ông Biden và bà Jill Biden cùng bước xuống trực thăng khi trở lại Nhà Trắng, tháng 10/2021 (Ảnh: Getty Images).

Người vợ thường cũng có ảnh hưởng lớn tới quyết định có theo đuổi vị trí đứng đầu Nhà Trắng hay không của các chính trị gia. Bà Lady Bird Johnson, phu nhân Tổng thống Lyndon Johnson, từng viết thư khuyên chồng mình tham gia tranh cử năm 1964, sau khi ông kế nhiệm Tổng thống John F. Kennedy.

Bốn năm sau, chính bà là người khuyên Tổng thống Johnson không tái tranh cử. Vị tổng thống đã nghe lời. ông Kegan Smith cho biết.

Giờ đây, nhiều đảng viên Dân chủ đang theo dõi xem liệu kịch bản tương tự có xảy ra trong những tháng tới hay không, đặc biệt sau màn thể hiện không ấn tượng của ông Biden trong cuộc tranh luận với ông Trump hôm 27/6.

Khi quyết định không tranh cử năm 2016, ông chia sẻ với CBSrằng đây "là quyết định đúng dành cho gia đình". Ông cho biết một phần nguyên nhân là việc con trai ông, Beau, qua đời do ung thư não năm 2015.

Theo bà Kegan Smith, bà Jill Biden là yếu tố quyết định thúc đẩy ông Biden không tranh cử tổng thống năm 2004. Trong cuốn hồi ký của mình, bà Jill Biden cho biết khi các cố vấn cổ vũ chồng mình tham gia cuộc đua, bà đang ở bể bơi. Bà liền lấy bút viết chữ "Không" lên bụng mình và đi vào phòng họp. Năm đó, ông Biden không tham gia cuộc đua.

"Hậu phương" vững chắc

Lịch trình thông thường của bà Jill Biden tương đối bận rộn. Bà là đệ nhất phu nhân đầu tiên vẫn tiếp tục làm việc, công việc của bà là dạy tiếng Anh tại một trường cao đẳng cộng đồng ở Bắc Virginia.

NBC cho biết bà Jill Biden đôi khi thách thức đội ngũ trợ lý của Tổng thống Biden và yêu cầu họ nói với ông sự thật. Bà cũng tỏ rõ vẻ thất vọng khi cảm thấy họ không đáp ứng yêu cầu của chồng mình, theo lời kể của các trợ lý.

Bà cũng có mặt trong nhiều cuộc họp quan trọng. Khi đó, bà góp phần định hướng chính sách bằng cách kể lại những điều nghe được từ cử tri sau những chuyến vận động.

"Tôi mang về nhà những câu chuyện", bà cho biết, gọi đây là "khác biệt lớn" giữa bà và những nhân viên dưới quyền vị tổng thống. "Họ không kể chuyện cho ông ấy. Họ nói "chúng ta cần cái này", "chúng ta cần cái kia". Tôi không làm thế".

Một trong những vụ việc thể hiện vai trò của bà Jill Biden là khi Tổng thống lựa chọn ứng viên cho vị trí Bộ trưởng Giáo dục. Trong chiến dịch tranh cử năm 2020, các giáo viên nói với bà rằng họ muốn lãnh đạo ngành là người từng đứng lớp. Sau đó, ông Miguel Cardona - ứng viên thỏa mãn điều kiện trên - đã được chọn.

"Đây là một trong những điều tôi nói lại với Joe", bà nói.

Ngoài công việc, bà cũng chăm sóc cho ông Biden trong cả cuộc sống cá nhân. Bà bày tỏ quan ngại mỗi khi cảm thấy lịch trình của chồng mình quá dày đặc do lo ông làm việc quá sức.

Theo các trợ lý, mỗi khi ông Biden trao đổi quá lâu với khách hoặc các nhà báo, bà sẽ nhẹ nhàng nắm khủyu tay chồng. Nếu vị tổng thống đi chệch hướng trong cuộc họp, bà sẽ đặt tay lên đùi để kéo ông trở lại nội dung thảo luận.

"Tôi không nghĩ ông ấy (Tổng thống Biden) đưa ra bất cứ quyết định lớn nào mà không nói trước và xin ý kiến bà ấy", cựu Thượng nghị sĩ Ted Kaufman, nhân vật thân cận với ông Biden, chia sẻ.

Theo BBC, NBC News, CBS News">

"Hậu phương" vững chắc của ông Biden

Masterise Homes tái hiện câu chuyện "Khởi sinh giá trị sống" qua âm nhạcTiến ThịnhTiến Thịnh

(Dân trí) - Thông qua không gian nghệ thuật sắp đặt, âm nhạc sâu lắng và đối thoại đa chiều tại sự kiện đặc quyền duy nhất "Khởi sinh giá trị sống", LUMIÈRE SpringBay gửi gắm thông điệp về một chuẩn mực sống đích thực, đậm bản sắc riêng.

Không gian nghệ thuật, âm nhạc và đối thoại

Sự kiện đặc quyền duy nhất mang tên "Khởi sinh giá trị sống" của LUMIÈRE SpringBay vừa được tổ chức tại The Galleria, một không gian cảm xúc, nơi nghệ thuật và triết lý sống được hòa quyện tinh tế. Sự kiện đặc quyền thay cho lời tri ân mà Masterise Homes mong muốn gửi tới những khách hàng đã tin tưởng, quan tâm đến dòng sản phẩm LUMIÈRE series nói chung và dự án LUMIÈRE SpringBay nói riêng.

Masterise Homes tái hiện câu chuyện Khởi sinh giá trị sống qua âm nhạc - 1
Hơn 800 khách mời thưởng thức nghệ thuật, âm nhạc và cùng đối thoại trong không gian sắp đặt lấy cảm hứng từ câu thành ngữ "Đất lành chim đậu".

Khách mời, với sự dẫn dắt của Giám đốc âm nhạc Hoài Sa, host (người dẫn dắt) Hồ Ngọc Hà và nghệ sĩ khách mời GiGi Hương Giang, cùng nhau đối thoại về những giá trị sống, sự trọn vẹn của hạnh phúc và ý nghĩa của tổ ấm qua 3 chương: Nơi tìm về, Giấc mơ mang tên mình và Sống khởi sắc riêng.

Sự kiện mở đầu với chủ đề "Nơi tìm về", tái hiện qua những ca khúc gợi nhớ về Hà Nội mùa thu. Hình ảnh chú chim làm tổ được lồng ghép tinh tế, biểu tượng cho "tổ ấm" - nơi khởi nguồn của những giấc mơ, đam mê và giá trị sống mới.

Qua từng bài hát, nữ ca sĩ Hồ Ngọc Hà cùng khán giả khám phá ý nghĩa của tình yêu và cuộc sống, gợi nhắc không gian để tái tạo năng lượng, vượt qua thử thách và tận hưởng trọn vẹn cùng những người thân yêu. Ở đó, LUMIÈRE SpringBay được nhắc đến như một không gian yên bình để nuôi dưỡng và phát triển những giá trị đích thực, nơi khách hàng khao khát được sống và gắn bó.

Masterise Homes tái hiện câu chuyện Khởi sinh giá trị sống qua âm nhạc - 2

Những bản phối đặc biệt của Giám đốc âm nhạc Hoài Sa kết hợp với giọng ca đầy tình cảm của ca sĩ Hồ Ngọc Hà (Ảnh: Masterise Homes).

Chương 2 mang tên "Giấc mơ mang tên mình" mở ra hành trình đầy sức sống với hình ảnh chú chim bay cao, tượng trưng cho sự tự do. Hồ Ngọc Hà và GiGi Hương Giang đã lồng ghép những bản song ca và đối thoại về hành trình tìm kiếm đam mê và cảm xúc của một nghệ sĩ. Theo Hồ Ngọc Hà, tự do không phải là sự rời xa nơi khởi đầu, mà là luôn có một nơi "để về" sau những giờ phút thăng hoa.

Masterise Homes tái hiện câu chuyện Khởi sinh giá trị sống qua âm nhạc - 3

Màn song ca và đối thoại về giá trị của "tổ ấm" cùng Hồ Ngọc Hà và ca sĩ GiGi Hương Giang (Ảnh: Masterise Homes).

Sự kiện tiếp tục với những tiết mục sôi động, giúp khán giả trải nghiệm rõ nét câu chuyện "Sống khởi sắc riêng". Chương ba cũng chính là đích đến cuối cùng trong hành trình sống của mỗi người, nơi tìm thấy không gian lý tưởng, xây dựng được tổ ấm của riêng mình.

Tại LUMIÈRE SpringBay, mỗi cư dân không chỉ sống mà còn được sống và tận hưởng cuộc sống theo cách riêng, nơi những trải nghiệm và giá trị sống đích thực hòa quyện, lưu giữ và truyền tải những giá trị bền vững cho thế hệ mai sau.

Sự kiện dẫn dắt khách mời qua một hành trình đầy cảm hứng, qua đó truyền tải câu chuyện "Khởi sinh giá trị sống" của LUMIÈRE SpringBay.

"Chúng tôi hy vọng rằng qua không gian sắp đặt đầy cảm xúc và nghệ thuật kể chuyện bằng âm nhạc, khách hàng sẽ trải nghiệm những góc nhìn sâu sắc về giá trị sống của mỗi chúng ta qua câu chuyện kể xuyên suốt sự kiện ngày hôm nay", bà Phạm Thị Xuân Hoa - Giám đốc quản lý dự án - đại diện Masterise Homes chia sẻ.

Masterise Homes tái hiện câu chuyện Khởi sinh giá trị sống qua âm nhạc - 4

Bà Phạm Thị Xuân Hoa - Giám đốc quản lý dự án cho biết sự kiện thay lời tri ân sâu sắc gửi đến khách hàng đã quan tâm, yêu quý LUMIÈRE SpringBay.

Câu chuyện "Khởi sinh giá trị sống" tại LUMIÈRE SpringBay

Sự kiện câu chuyện "Khởi sinh giá trị sống" kỳ vọng giúp khách mời hiểu sâu hơn về hành trình kiến tạo chuẩn mực sống đích thực tại LUMIÈRE SpringBay - nơi mỗi chủ nhân có thể lựa chọn và xây dựng một bản sắc sống riêng, phù hợp với hành trình của chính mình.

Tiếp nối thành công của LUMIÈRE Evergreen tại phía Tây Hà Nội, LUMIÈRE SpringBay, tọa lạc tại Ocean Park 2, là dự án cao tầng tiên phong, mang tới giá trị sống đa trải nghiệm giữa lòng thành phố điểm đến mới phía Đông Thủ đô.

Masterise Homes tái hiện câu chuyện Khởi sinh giá trị sống qua âm nhạc - 5

LUMIÈRE SpringBay tạo ra giá trị sống đậm bản sắc riêng tại trái tim Ocean Park 2.

Lấy cảm hứng từ mạch nguồn khởi sinh sự sống, dự án mang đến một không gian sống mang đậm bản sắc riêng biệt, với hệ sinh thái tiện ích "vị nhân sinh" theo tiêu chuẩn quốc tế, xứng đáng là một tổ ấm bền vững, nơi từng khoảnh khắc của cuộc sống đều mang đến trải nghiệm đa chiều, từ sự yên bình cho đến những cảm xúc thăng hoa.

Ở mỗi vùng đất mà Masterise Homes lựa chọn chỉ có duy nhất một sản phẩm thuộc dòng LUMIÈRE. Dự án sở hữu tầm nhìn bao quát toàn bộ Wonders Wave Park và hệ tiện ích đặc quyền ngay dưới thềm nhà với gần 2ha cảnh quan xanh và điểm nhấn độc đáo nhất là bể bơi phong cách resort lên đến 900m2.

Masterise Homes mang những chuẩn mực toàn cầu vào việc phát triển, vận hành và quản lý các sản phẩm, dịch vụ bất động sản tại Việt Nam để không ngừng nâng tầm trải nghiệm cho khách hàng, tiêu biểu những dự án thuộc bộ sưu tập LUMIÈRE series đang dần định hình phong cách sống tinh tế với những giá trị sống chuẩn mực quốc tế, ghi dấu ấn qua các công trình biểu tượng trải dài từ Nam ra Bắc.

">

Masterise Homes tái hiện câu chuyện "Khởi sinh giá trị sống" qua âm nhạc

Nhận định, soi kèo Farul Constanta vs UTA Arad, 22h00 ngày 20/1: Vượt mặt đối thủ

Mua nhà cho thuê để sinh lời tốt: Mẹo kiểm tra nhanhNinh AnNinh An

(Dân trí) - Quy tắc này tiết lộ rằng nếu bạn thu được tiền cho thuê bằng hoặc lớn hơn 2% giá trị mua bất động sản thì đó là khoản đầu tư hiệu quả.

Mua bất động sản và cho thuê là hình thức đầu tư bất động sản phổ biến tại Việt Nam hiện nay. Nhà đầu tư thường nhận được nhiều lợi ích từ loại hình kinh doanh này do tiềm năng sinh lời ổn định và khả năng tích lũy tài sản lâu dài.

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản cho thuê cũng tiềm ẩn một số rủi ro nhất định. Mặc dù bạn sở hữu nhà nhưng không phải lúc nào cũng dễ dàng tìm được người thuê nhà hoặc có được dòng tiền ổn định từ việc cho thuê. Ngoài ra, những chi phí quản lý, bảo trì, sửa chữa,… cũng có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu tư.

Vậy có cách nào để xác định một bất động sản đáng để đầu tư cho thuê hay không? BiggerPockets- kênh mạng xã hội về đầu tư bất động sản lớn nhất nước Mỹ - tiết lộ quy tắc 2% giúp nhà đầu tư đánh giá nhanh chóng các giao dịch bất động sản tiềm năng.

Áp dụng quy tắc 2%

Quy tắc 2% là công cụ đơn giản nhưng hiệu quả được sử dụng để đánh giá sơ bộ tiềm năng sinh lời của bất động sản cho thuê. Theo quy tắc này, thu nhập cho thuê hàng tháng của tài sản nên bằng hoặc cao hơn 2% giá trị mua bất động sản để được xem xét là khoản đầu tư có lợi nhuận tốt.

Đầu tiên, bạn cần xác định được số tiền cần bỏ ra để sở hữu bất động sản bao gồm cả những chi phí liên quan đến thuế phí, dịch vụ môi giới. Tiếp theo, bạn cần tính toán thu nhập dự kiến nhận được từ việc cho thuê.

Những dữ liệu này bạn có thể tự thu thập hoặc thông qua các đơn vị môi giới bất động sản chuyên nghiệp.

Nếu tiền cho thuê hàng tháng bằng hoặc cao hơn 2% giá trị mua thì tài sản này có tiềm năng trở thành khoản đầu tư sinh lời tốt.

Trường hợp thu nhập cho thuê hàng tháng thấp hơn 2% giá trị mua thì khoản đầu tư này có thể không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng. Nếu bạn vẫn muốn đầu tư vào bất động sản này thì bạn cần điều chỉnh giá thuê hoặc giảm chi phí vận hành để đạt được tỷ suất lợi nhuận mong muốn.

Ví dụ, giả sử bạn mua một căn hộ chung cư với giá 2 tỷ đồng, theo quy tắc 2%, thu nhập cho thuê hàng tháng tối thiểu để đảm bảo lợi nhuận tốt là 40 triệu đồng.

Mua nhà cho thuê để sinh lời tốt: Mẹo kiểm tra nhanh  - 1

Một khu bất động sản tại Hà Nội (Ảnh: Trần Kháng).

Trong trường hợp dòng tiền từ cho thuê đạt 50 triệu đồng/tháng thì cho thấy đây là khoản đầu tư tiềm năng. Ngược lại, nếu giá cho thuê chỉ đạt 30 triệu đồng/tháng thì bạn cần xem xét điều chỉnh giá thuê hoặc giảm chi phí để đạt được tỷ suất sinh lời mong muốn.

Tuy nhiên quy tắc 2% chỉ là thước đo sơ bộ và không đảm bảo tính chính xác tuyệt đối cho tiềm năng sinh lời của bất kỳ tài sản nào. Nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến lợi nhuận từ khoản đầu tư đầu tư bất động sản trên thực tế. Ví dụ dòng tiền cho thuê hàng tháng phụ thuộc vào loại hình bất động sản, vị trí, diện tích và tiện ích, điều kiện thị trường.

Một số công cụ thay thế khác

Quy tắc 2% là công cụ đơn giản và phổ biến được nhiều nhà đầu tư sử dụng để nhanh chóng xác định khả năng sinh lời của một bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, đây chỉ là quy tắc chung và bạn vẫn cần phân tích kỹ lưỡng hơn khi quyết định xuống tiền đầu tư. Bạn có thể sử dụng một số phương pháp khác để có góc nhìn đa dạng hơn trước khi đầu tư.

Thứ nhất là hệ số bội thu nhập gộp (Gross Rent Multiplier - GRM). Thước đo này tính toán tỷ lệ giữa giá mua bất động sản và tổng tiền thuê hàng năm. Ví dụ, nếu một bất động sản có giá 3 tỷ đồng và tổng tiền thuê hàng năm là 300 triệu đồng thì GRM là 10. Thông thường, GRM càng thấp hơn cho thấy cơ hội đầu tư hấp dẫn hơn. Tuy nhiên nhược điểm của công cụ này chưa tính đến chi phí vận hành.

Thứ hai là thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI). Chỉ số này tính toán lợi nhuận hàng năm của bất động sản sau khi trừ đi chi phí vận hành trước khi khấu trừ thuế và trả tiền vay thế chấp. NOI cung cấp bức tranh rõ ràng hơn về khả năng sinh lời của bất động sản. Nếu tỷ lệ NOI dương thì bất động sản tạo ra đủ thu nhập cho thuê để trang trải chi phí vận hành.

Thứ 3 là phân tích dòng tiền (Cash Flow Analysis). Không chỉ tập trung vào thu nhập cho thuê, phân tích dòng tiền còn xem xét tất cả dòng tiền ra vào gồm cả chi phí vận hành, lãi vay, thuế… Dòng tiền dương là yếu tố quan trọng để duy trì tính thanh khoản và đảm bảo lợi nhuận bền vững.

Thứ 4 là tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate). Thước đo này tính toán tỷ lệ hoàn vốn hàng năm trên tổng đầu tư của một bất động sản. Cap Rate được tính bằng cách chia NOI cho giá mua bất động sản. Cap Rate cao hơn cho biết cơ hội đầu tư tốt hơn nhưng thường đi kèm với rủi ro cao hơn.

Thứ 5 là phân tích giá trị tương lai (Future Value Analysis). Thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận hiện tại, hãy cân nhắc giá trị tương lai của bất động sản. Tuy nhiên phương pháp này thường đòi hỏi kinh nghiệm cũng như kiến thức về bất động sản.

Bằng cách kết hợp các lựa chọn thay thế này, nhà đầu tư có thể xây dựng một chiến lược đầu tư toàn diện để đưa ra quyết định đầu tư toàn diện và sáng suốt hơn.

">

Mua nhà cho thuê để sinh lời tốt: Mẹo kiểm tra nhanh

Ông Trump nói Đài Loan "nên chi nhiều hơn để được Mỹ bảo vệ"Đức HoàngĐức Hoàng

(Dân trí) - Ông Donald Trump cho rằng Đài Loan nên chi trả nhiều hơn nếu muốn được Mỹ bảo vệ trong tương lai trong trường hợp tỷ phú này thắng cử tổng thống Mỹ vào tháng 11 năm nay.

Ông Trump nói Đài Loan nên chi nhiều hơn để được Mỹ bảo vệ - 1

Cựu Tổng thống Mỹ Donald Trump (Ảnh: EPA).

Trong bài trả lời phỏng vấn Bloomberg Businessweek, ông Trump đã được hỏi liệu ông có bảo vệ Đài Loan trước áp lực ngày càng gia tăng từ Trung Quốc hay không nếu ông thắng cử vào tháng 11.

Trung Quốc coi Đài Loan là lãnh thổ phải được thống nhất bằng mọi giá, kể cả dùng vũ lực. Mỹ không chính thức công nhận Đài Loan nhưng nước này là đối tác an ninh quan trọng hàng đầu của hòn đảo.

Trả lời câu hỏi nói trên, ông Trump cho biết Đài Loan nên trả tiền cho Mỹ để bảo vệ hòn đảo. Ông cho rằng Mỹ "không khác gì một công ty bảo hiểm" và cáo buộc Đài Loan "không cung cấp cho chúng tôi bất cứ thứ gì".

Mỹ đã bán cho Đài Loan hàng tỷ USD vũ khí để cung cấp cho hòn đảo khả năng tự vệ. Doanh số vũ khí bán cho Đài Loan tăng lên rõ rệt dưới nhiệm kỳ tổng thống của ông Trump.

Tuy nhiên, theo Guardian, bình luận của ông Trump dường như cho thấy sự ủng hộ của ông dành cho Đài Loan không được đảm bảo.

Ông Trump cho rằng Trung Quốc đang ngày càng gia tăng áp lực quân sự lên Đài Loan và hòn đảo sẽ không cảm thấy quá an toàn. Tuy nhiên, ông đặt câu hỏi là tại sao Mỹ lại đóng vai trò là bảo vệ cho Đài Loan khi hòn đảo đã làm ảnh hưởng tới lĩnh vực kinh doanh chip của Mỹ.

Ông Trump cáo buộc Đài Loan đã chiếm "gần 100%" ngành công nghiệp bán dẫn của Mỹ, nhưng không đưa ra bằng chứng cụ thể.

Đài Loan sản xuất hơn 90% chip tiên tiến nhất thế giới, chủ yếu thông qua TSMC, nhà sản xuất lớn nhất thế giới và là nhà cung cấp lớn của Apple và Nvidia.

TSMC đang chi hàng tỷ USD để xây dựng các nhà máy mới ở nước ngoài, bao gồm 65 tỷ USD cho 3 nhà máy ở bang Arizona của Mỹ, mặc dù họ cho biết hầu hết hoạt động sản xuất sẽ vẫn ở Đài Loan.

Sau phát ngôn của ông Trump, lãnh đạo cơ quan hành pháp Đài Loan Cho Jung-tai cho biết hòn đảo và Mỹ có quan hệ tốt và nhấn mạnh Đài Loan đã nỗ lực nâng cao năng lực tự phòng vệ.

Ông nói: "Đài Loan và Mỹ chia sẻ trách nhiệm chung đối với khu vực Ấn Độ Dương-Thái Bình Dương ở eo biển Đài Loan và chúng tôi sẵn sàng làm nhiều hơn để tự vệ và bảo vệ an ninh của mình".

Theo giới quan sát, nếu ông Trump thắng cử, chính quyền của ông có thể sẽ có chính sách cứng rắn hơn với Trung Quốc.

Ứng viên phó tổng thống của ông Trump, JD Vance, trước đó nói với Fox Newsrằng Mỹ nên tập trung vào Trung Quốc vì đây là mối đe dọa an ninh lớn nhất của Washington.

Mỹ từ trước tới nay duy trì các tiếp cận "mơ hồ chiến lược" với chính sách Đài Loan. Tuy nhiên, hồi tháng 6, Tổng thống Mỹ Joe Biden tuyên bố nước này không loại trừ khả năng quân đội có thể tham gia bảo vệ Đài Loan nếu Trung Quốc tấn công hòn đảo.

Ông Biden cho biết, ông đã nói rõ với phía Trung Quốc rằng chính sách của Mỹ không hướng tới việc ủng hộ Đài Loan độc lập nhưng Washington sẽ hỗ trợ hòn đảo nếu Trung Quốc cố gắng thay đổi hiện trạng.

Theo Guardian">

Ông Trump nói Đài Loan "nên chi nhiều hơn để được Mỹ bảo vệ"

Chiến lược công kích đối phương của ông Trump khiến đảng Cộng hòa lo ngạiMinh PhươngMinh Phương

(Dân trí) - Một số đảng viên Cộng hòa lo ngại chiến lược của cựu Tổng thống Donald Trump công kích Phó Tổng thống Kamala Harris trong cuộc đua vào Nhà Trắng có thể phản tác dụng.

Chiến lược công kích đối phương của ông Trump khiến đảng Cộng hòa lo ngại - 1

Phó Tổng thống Mỹ Kamala Harris và cựu Tổng thống Donald Trump (Ảnh: Getty).

Kể từ khi Phó Tổng thống Mỹ Kamala Harris gia nhập đường đua vào Nhà Trắng hồi cuối tháng 7, ứng viên Cộng hòa Donald Trump ra sức công kích bà.

Gần đây nhất, trong cuộc trò chuyện với truyền thông, ông công kích thẳng vào xuất thân và màu da của bà Harris. Ông nói, bà Harris là người gốc Ấn Độ và "bất ngờ quyết định trở thành người da màu".

"Tôi tôn trọng cả người gốc Ấn và người da màu, nhưng rõ ràng bà Harris không tôn trọng điều đó. Ngay từ đầu bà ấy là người gốc Ấn Độ, rồi đột nhiên bà ấy xem mình là người da màu. Vậy bà ấy là người Ấn Độ hay người da màu", ông Trump bình luận.

Đáp lại những lời công kích này, Phó Tổng thống Mỹ tuyên bố: "Người Mỹ xứng đáng có được điều tốt đẹp hơn. Người Mỹ xứng đáng có một nhà lãnh đạo nói lên sự thật, một nhà lãnh đạo không thù địch và tức giận khi đối mặt với sự thật. Người Mỹ xứng đáng có một nhà lãnh đạo hiểu rằng những sự khác biệt sẽ không khiến chúng ta xa nhau".

Cho dù những phát ngôn của ông Trump lên kịch bản trước hay không, đội ngũ của ông rõ ràng đang tăng cường chiến lược công kích này.

Một số đảng viên Cộng hòa lo ngại chiến lược công kích của cựu Tổng thống đang lái chiến dịch tranh cử theo hướng gây chia rẽ và tổn hại đến chính đảng Cộng hòa.

Larry Hogan, cựu thống đốc bang Maryland, một thành viên của đảng Cộng hòa, chỉ trích phát ngôn của ông Trump là "không thể chấp nhận được".

Ông David Kochel, một chiến lược gia lâu năm của đảng Cộng hòa, cho rằng sự công kích ở khía cạnh chủng tộc là không cần thiết và nguy hiểm.

"Đó là một chiến dịch khá đơn giản. Tôi không hiểu tại sao lại phức tạp hóa những câu hỏi xung quanh chủng tộc. Mục đích (của đội ngũ ông Trump) chỉ là trói buộc bà Harris với các vấn đề của chính quyền Tổng thống Joe Biden như kinh tế, nhập cư", ông bình luận.

Dennis Lennox, một chiến lược gia của đảng Cộng hòa có trụ sở tại Michigan, cho hay chiến lược công kích của ông Trump khiến ông nhớ lại cuộc đấu tranh của đảng Cộng hòa vào năm 2008 nhằm đưa ra thông điệp chống lại ông Barack Obama, người lúc đó là ứng cử viên tổng thống của đảng Dân chủ.

Ông cảnh báo, ông Trump có thể tự đưa mình vào bẫy khi sử dụng chiến lược đó nhất là ở giai đoạn chiến dịch của bà Kamala Harris đang đón nhận những tín hiệu tích cực.

Bà Harris gia nhập cuộc đua vào Nhà Trắng từ cuối tháng 7 sau khi Tổng thống Biden bất ngờ tuyên bố ngừng tranh cử. Tuy khởi động chiến dịch tranh cử khá muộn, song bà đã nhận được sự ủng hộ đáng kể của cử tri và các thành viên trong đảng.

Các khảo sát gần đây cho thấy, bà dẫn trước ông Trump ở 4/7 bang chiến trường, thậm chí lật ngược tình thế so với chiến dịch tranh cử trước kia của ông Biden.

Theo New York Times">

Chiến lược công kích đối phương của ông Trump khiến đảng Cộng hòa lo ngại

友情链接